駐車場経営のメリット・デメリットと押さえておくべき知識まとめ

横山篤司

一般社団法人不動産オーナー経営学院の代表理事、学長。1981年名古屋市生まれ。宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。ニューヨークでの大学院留学、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産投資を学ぶ。現在はビルやマンション、商業店舗、駐車場等の事業用不動産を所有、三代目地主。これまで日本で1万人以上のオーナーと話し、資産家や地主の不動産経営に特化して事例や成功体験を研究。講演実績は、中小機構、日経BP社、全日本不動産協会、全管協ほか。

1.駐車場経営の2つのメリット

1.1.建物が建てられない土地や狭小土地でも有効活用できる

駐車場経営の一番のメリットは、住宅に向かない狭小地や、傾斜地、変形地でも有効活用できるということです。

駐車場は、車を2、3台停められるスペースがあれば始めることができますので、他に活用方法がない狭小地の土地活用として最適な場合が多いです。また、建物を建てにくい、または建築不可能な、傾斜地や変形地でも、駐車場としての活用なら問題ない場合も多々あります。

そのような扱いに困っている土地があるなら、ぜひ一度検討してみましょう。

また、大通り沿いや駅近など好立地、面積の大きい土地でも当然駐車場の検討は可能です。様々な種類の駐車場経営について考えてみることから始めることが大切です。

1.2.少ない初期投資で始められる

駐車場経営は、アパート経営などと比べて、はるかに少ない初期投資で始められます。更地にアパートを建てる場合は、規模にもよりますが、一千万円単位の初期投資が必要になります。しかし、駐車場であれば、平均でも数百万円、舗装などが必要ない場合は数十万円で始められる場合もあります。

これは、他の不動産投資と比べて、大きなメリットと言えるでしょう。

2.駐車場経営の2つのデメリット

2.1.税制上のメリットが少ない

駐車場経営は、アパートや店舗などの賃貸不動産と違って、土地の上に建物を建てるわけではないため、税制上の優遇措置がほとんどありません。そのため、

• 固定資産税や都市計画税の軽減を受けることができない。
• 相続税の軽減を受けることができない。
• 減価償却が少ないため所得税の軽減を受けられる余地がほとんどない。

という税制上のデメリットがあります。そのため、駐車場経営を検討する際は、これらの税金の要素も考慮して、それでも満足のいく収入を得られるかどうか、という収支計算を行う必要があります。

2.2.大きな土地の場合、収益率が比較的低い可能性がある

駐車場経営は、アパートやマンションに比べると収益性が比較的低い可能性があります。そのため、住宅需要を見込むことができる場所にある、ある程度以上の広さがある土地の場合は、駐車場経営よりも、まず賃貸経営を検討すべきと言えます。

ただし、近くに何らかの集客施設があるような場合は、立体式駐車場などで、賃貸不動産よりも、大きな収益を得られることもあります。

3.駐車場経営の基本知識

駐車場経営には、駐車場会社との契約形態によって、5つの形式があります。

1. 借上げ方式
2. 販売方式
3. 保守委託方式
4. 共同運営方式
5. 自主運営方式

それぞれの違いは、以下の画像で把握していただけると思います（自主運営方式は、全て自分で運営するものなので割愛します）。

それぞれの運営方式の比較表は以下の通りです。

詳細は『駐車場経営って儲かるの!?基礎知識と儲けのノウハウまとめ』をご確認ください。

4.駐車場経営の利回り

次に駐車場経営の利回りについてお伝えします。ここで押さえておきたいのは、次の4つの計算式です。

1. 表面利回り
2. 実質利回り
3. 時間単位稼働率
4. 売上単位稼働率

それぞれ、次のように計算します。稼働率は、利回りを向上させるために重要な指標なので、ここで一緒に覚えてしまいましょう。

詳細は、『駐車場経営の利回りと計算方法｜メリットとデメリットまとめ』でご確認ください。

また、『コインパーキングに必要な初期投資と期待できる利回りの実例解説』では、私が経営している駐車場の一つの、利回り等を実際に計算していますので、そちらも参考にご覧いただければと思います。

さらに、『私が経営している駐車場の投資利回りと売上2倍以上にした方法』では、稼働率を利用して、経営改善に成功した裏側もお話ししています。

5.駐車所経営にかかる初期費用

駐車場経営（コインパーキング）をはじめる時に必要な初期費用は、大きく分けて3つあります。

1. 土地整備費
2. 看板設置費
3. 機器・工作設置費

細かい費目の一覧と相場の目安は以下の表の通りです。

※駐車場会社によって大きく異なる場合もあります。見込み売上と初期費用のバランスを考えて交渉していきましょう。

※これらの設置工事費用は高く見積もられる場合も多いため、見積もり比較と交渉が重要です。

これらは、あくまでも目安となる費用であり、実際にかかる初期費用は、駐車場会社との交渉の中で決めていきます。

『駐車場事業を開業するときの初期費用と相場目安の一覧』では、私が経営している駐車場をもとに、どれぐらいの初期費用がかかったのか、交渉において、どのように考えて進めていったのかなどを解説しています。

また、中には、駐車場経営を土地購入から考えている方もいらっしゃるかもしれません。その場合は『駐車場経営を土地購入から始める時の土地の探し方や購入の注意点』にも目を通していただければと思います。

6.駐車場経営の運営等にかかる経費

次に、駐車場経営を運営にかかる費用等も押さえておきましょう。駐車場として貸して、運営あるいは管理をする上で必要となるのが運営費用です。運営費用では、主に、

• 管理費
• 税金
• その他水道光熱費等

がかかります。内訳は次の通りです。

『駐車場経営にかかる経費一覧と目安を初心者にもわかりやすく解説』で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。また、税金については『駐車場経営のための税金の一覧まとめと賢い攻略方法』も併せてご確認ください。

7.駐車場経営のリスク

駐車場経営のリスクには、大きく分けて、次の3つあります。

1. 土地リスク
2. 土地の契約リスク
3. 駐車場会社と契約する時のリスク

これらは、駐車場経営に成功するかどうかという観点で見たときに、最重要なリスクです。具体的には次の通りです。

詳しくは『駐車場経営の3大リスクと対処法まとめ』でご確認ください。

また、これらのリスクをおろそかにしたことで起こりうるトラブルとその対象法は『駐車場経営に失敗しないために前もって知っておくべき11のトラブルの種』で解説しています。

まとめ

駐車場経営は手軽なイメージがあると思いますが、決してそうではありません。想定通りの収入を継続して得られるようになるには、通常の事業と同じように必要な知識を学んで、経験を積んでいく中で、様々な事態に対して、駐車場会社や専門家と話し合いながら、数字を改善していく必要があります。

そうすることによって、初めて、想定よりも大きな収入を堅実に得られるようになります。

ぜひ一つ一つの知識をじっくり学習して、駐車場経営を検討してみて頂ければと思います。