駐車場経営を土地購入から始める時の土地の探し方や購入の注意点

横山篤司

一般社団法人不動産オーナー経営学院の代表理事、学長。1981年名古屋市生まれ。宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。ニューヨークでの大学院留学、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産投資を学ぶ。現在はビルやマンション、商業店舗、駐車場等の事業用不動産を所有、三代目地主。これまで日本で1万人以上のオーナーと話し、資産家や地主の不動産経営に特化して事例や成功体験を研究。講演実績は、中小機構、日経BP社、全日本不動産協会、全管協ほか。

1.駐車場経営に適した土地とは

一般的には、「良い土地」と言うと、資産価値が高い土地、人気がある場所などを思い浮かべるかもしれません。しかし、少しお待ちください。もし、あなたがそのような土地を購入して、駐車場として経営しようとしているなら、立ち止まるべきです。

あらためて、駐車場経営に適した土地の特徴について振り返ってみましょう。

1.1.時間貸し駐車場に適した土地の特徴

時間貸し駐車場（コインパーキング）の場合は、次のような土地です。

1.2.月極駐車場に適した土地の特徴

月極駐車場の場合は、次のような土地です。

1.3.購入からの場合の駐車場の土地の条件

もし、持て余している土地が、以上のような特徴に当てはまるのであれば、駐車場経営は有効な選択肢の一つかもしれません。しかし、土地購入からの駐車場経営を考えている場合は、この特徴だけでは足りません。さらに、以下のような条件も満たしている必要があります。

つまり、物理的に問題があって、駐車場以外に利用方法がない（車が1台2台は入る）土地です。

こうした土地は、売買価格が固定資産税評価額よりも安くなっていることがあります。そのような激安な土地を購入できれば、駐車場運用での賃料が多少安くても、利益を確保することは可能です。ですから、土地から購入しても十分な駐車場ビジネスができる可能性はあります。

2.駐車場経営のための土地の探し方

それでは、そのような土地は、どのように見つけるのでしょうか。私は、投資不動産を見るときは、次の３つの方法を使っています。

• GoogleMap
• 現地の管理会社等への電話調査
• 現地に行く

それぞれ解説していきます。

なお、土地の購入には、次のようなリスクがありますので、検討の際には『駐車場経営の３大リスクと対処法まとめ』をぜひご確認ください。

それでは、土地の探し方を説明していきます。

2.1.Google Map

一番手っ取り早いのが、住所を調べて、Google MAPのストリートビューで確認する方法です。ここで把握しておくべきことは、

• 土地の現状（再舗装などが必要かどうか）
• 道幅（車が入りやすいか）
• 近隣の集客施設（駐車場利用者の想定）
• 幹線道路や最寄り駅までの道

などです。つまり、検討候補の土地と、その周辺の環境を把握します。

例えば、その土地が住宅街にあり、その土地に辿り着くまでの道幅が狭い場合と分かったら、これは現地に行くまでもなくNOですね。同じく、土地が住宅街にあり、一本道を挟んで大通りに面しているときは、住宅地としては騒音や防犯上の理由で問題となる可能性がありますが、駐車場用地としては魅力的かもしれません。

このように、Google Mapで、その土地が、駐車場として向いていそうかいなさそうかは、大まかにチェックすることができます。

2.2.現地の管理会社等への電話調査

次に、その土地に詳しい仲介会社や管理会社に事前にヒアリングします。ここで把握しておくべきことは、

• 過去どんな土地の利用があったか（土壌汚染等）
• 近隣と揉めている等があるか（越境・境界問題）
• 将来管理をお願いできるか

などです。

特購入後のトラブルの多くが、過去の利用状況に関するものか、近隣住民との関係に関するものです。

これらを確認するための究極の方法は、管理会社に「将来管理をお願いできるか」と聞くことです。今まで肯定的な意見を述べていた管理会社が、急に手のひらを返したように管理受託を否定した場合は何か問題があるかもしれません。

私の経験では、実際に、「隣地で過去揉めていたので管理が難しい」、「工場が過去建っていたので土壌汚染が進んでいるから難しい」と、この時点で、本当の理由が出てきて、管理を断られることもありました。

一人ですべての情報を集め判断するのではなく、第三者の意見を参考にすることをおすすめします。

2.3.現地に行く

上記の方法で購入を検討している土地を絞り込んでいったら、最後は、できれば現地に行きましょう。実は、現地を見に行って分かることは、

• 駐車場の看板を立てた時の見やすさ
• 境界の確定鋲があるか（なければ隣地と揉めていることがある）
• 土地の形状（車路が確保できるか）
• 近隣に嫌悪施設がないか

ぐらいしかありません。

よく不動産投資は現場には絶対に行けという話がありますが、経験を積んで、要諦が分かると、その必要性は低くなります。ただし、私も、初心者は必ず一度は行くことをおすすめします。現地に行くまえに「何を見るべきか」をしっかり決めてから現地に行きましょう。

3.駐車場経営のための土地の購入

続いて、駐車場用の土地の購入について見てみましょう。

3.1.購入を決める前に利回り計算を自分で行う

土地の購入契約について話す前に、その土地の利回り計算は、ちゃんと自分で行ったでしょうか。業者の計算利回りを鵜呑みにしたりしていませんか？ウェブサイトなどで物件情報を検索すると、このような土地の売買情報をすぐに見ることができます。

しかし、実際に不動産を購入する時は、イメージ写真や利回りを鵜呑みにするのではなく、必ず、自分で利回りを計算しましょう。

私は、全国の土地の価格を調べる方法として、「路線価図」を使います。「路線価」とは、全国の路線（道路）に面する標準的な宅地の１平方メートルあたりの価格のことです。全国の路線価図は、国税庁の『財産評価基準書』で無料でダウンロードすることができます。

路線価図を使うメリットは次の通りです。

• 土地の原価が計算できる
• 最寄り駅からその土地までの道路の値付けが分かる
• 全国の土地の公的な価値（金融機関の担保力）が分かる

など。

最近は不動産会社が嘘の利回りを出したり、架空（過去）の賃料を参考にして利回りを出したりということも起きていますので、気をつけましょう。必ず自分で計算してください。

3.2.自己資金か借り入れか

結論から言うと、土地購入から駐車場経営を始める場合、全額借り入れにすると、収支が赤字になる場合がほとんどです。駐車場収入から、運営費用、固定資産税、都市計画税、借入返済額を引いて、プラスのキャッシュフローが生まれるなら良いのですが、そうそううまくはいきません。そのため、借り入れを利用するにしても、借り入れ割合を極端に少なくすることになります。

また、計算によって黒字になるとしても、それだけでは十分ではありません。初期投資額を何年で回収できるかという投資利回りの観点からも考えなければなりません。

土地購入から駐車場経営を始める場合は、その土地を駐車場にするための初期費用も必要です。詳しくは、『駐車場事業を開業するときの初期費用と相場目安の一覧』で解説しています。

例えば、土地購入費と初期費用で300万かかり、その駐車場から毎月1万円の利益が出ることが分かったとしましょう。この場合、初期投資額の300万円を回収するには25年もかかってしまいます。これは年間利回りにすると4%です。この利回りでは、とても魅力的とは言えませんね。

このように、全額自己資金にすると年間利回りは低くなり、全額借入にすると黒字になりにくくなります。これらのバランスを考えて、十分にメリットのある経営計画ができた場合のみ、購入を検討しましょう。

逆に言うと、それ以外の場合には、駐車場経営のための土地購入は行うべきではありません。

3.3.土地購入の契約

ここまで見て、それでも十分に事業性があるという場合のみ、土地購入からの駐車場経営を始めることができます。しかし、土地購入の契約時にも、次のようなリスクがあります。

こうしたことを防ぐために、契約書では、次の3つに注意する必要があります。

• 現在の契約者情報
• 売買成立までの質問履歴
• 不動産引渡時の特記事項

詳しくは、『駐車場経営の3大リスクと対処法まとめ』で解説していますので、ご確認ください。

まとめ

繰り返しになりますが、総合的に考えると、初心者の方が、土地購入をしてまで駐車場経営に挑戦するのは、決してオススメではありません。不動産事業には、他にも選択肢がありますので、それらを比較検討してみてください。

土地購入からの駐車場経営でも明確な勝算があるという場合には、検討してみても良いと思います。その場合でも、土地購入等のリスクはしっかり把握して、トラブルを防止するように心がけてください。

また、土地購入の後は、その土地を駐車場にするために、また初期費用がかかります。そうした費用も忘れずに計算に含めた上で終始判断を行いましょう。