駐車場経営って儲かるの!?基礎知識と儲けのノウハウまとめ

1.はじめに：駐車場経営をはじめるにあたり

1.1.不動産オーナーとしての意識を持つ

駐車場経営を検討する上で、まずお伝えしたいことがあります。

それは、あなたが「不動産オーナーであるという意識を持つ」ことが重要だということです。

たとえば、空き地や空き家などの遊休資産を持っている方だけでなく、実家が持ち家である、実家で家業を営んでいる方も、立派な「不動産オーナー」です。

そして不動産オーナーは、「土地という資産を持つこと」からはじまります。

たとえば、こんな敷地でも、将来大きな収入が生まれる可能性があります。

この30坪の敷地も、駐車場1台あたり12万円、6台で月70万円以上の収入が入ってくるコインパーキングの成功事例です。（元々駐車場業者に月20万円で貸していた）

たとえば、あなたが所有する遊休資産や、親から引き継いだ資産を、将来どう活用していくべきか検討はしていますか？いまは親の承諾がなければ土地活用は難しいと思い、いつかやろう・・・と時間だけが過ぎていく方もいるでしょう。

結論から言えば、これらの不動産は、相続・事業承継など様々な理由であれ、いつかあなた、そしてあなたの子供へと引き継がれます。

そこで、急に思い立って不動産会社に問い合わせてみても、不動産会社からは「売りましょう」と言われることも多々あります。

やはり「誰に聞くべきか？」というのが悩みどころです。

そこで私がお伝えしたい最初のポイントは、あなたは不動産オーナーとして土地を「売ること」「利用すること」「貸すこと」に権利と責任があります。

だからこそ、不動産オーナーとして、将来に渡り、土地をどう活用するかを真剣に考えることが大切なのです。

※私も複数の駐車場を経営をする不動産オーナーだからこそ真剣に調べています。

私も最初に親から駐車場の土地を預かった時は、ほんの少しプラスになる程度の収入でした。そこで5年間をかけて経営をして、いまでは駐車場収入が2倍以上になりました。詳しくは、『私が経営している駐車場の投資利回りと売上２倍以上にした方法』をご覧ください。

1.2.不動産オーナーである皆さんへの５つの質問

そこで、現在、土地をお持ちの皆さんに、以下の5つの質問をします。

1. 遊休資産について既に運用方法が決まっていますか？
2. 実家（持ち家）には今後もどなたか住まわれる予定ですか？
3. 家族が所有する土地・建物について様々な運用方法を既に検討済ですか？
4. 実家（持ち家）や遊休資産をアパートやマンションなどに建替えする予定はありますか？
5. 家業は順調ですか？そして家業を継がれる予定はありますか？

不躾な質問ですが、「はい」という答えが１つも出なかったあなたのために、まずは駐車場経営を考えていただくためのステップをまとめさせて頂きました。

1.3.土地活用の比較　駐車場vs戸建賃貸vs賃貸アパート

まず、先ほどの5つの質問で一つも「はい」という答えができなかったあなたに、まず真剣に駐車場経営を考えて頂きたいのには理由があります。

下表は、代表的な土地活用として業者から提案を受ける3つに絞って、比較したものです。

	駐車場経営	戸建て賃貸	賃貸アパート
収益性	低(※1)	中	高
リスク	低	高	高
事業の安定性	中	中	低
土地形状への柔軟性	高	中	低
税制面でのメリット	低	中	高

見てみると、駐車場経営はリスクが比較的低く、様々な土地形状に対応できるため、検討可能な土地が圧倒的に多いことです。

しかし、補足で伝えたいポイント(※1)として、駐車場の収益性は、実は、これからお伝えする運営方式やノウハウによって大きく異なります。

まず、駐車場会社による「借上げが前提の場合は収益性が低い」です。借上げの場合は、時期によって駐車場収益が上下するリスクを駐車場会社が肩代わりする代わりに、毎月の賃料が低く設定されることが多いからです。

しかし、オーナーと駐車場会社が共に経営する意識さえあれば、さらに高い駐車場収益を得ることができます。実際に、筆者である私も駐車場収入だけで月収入50万円、高級車が停まる、投資利回り100%以上（土地運用利回り8％）ですから、事業として成長させる魅力が深いのです。

さらに最近では、賃貸アパートが飽和状態といわれ、たとえ相続対策のためにといって建物を建てても、満室になりにくい、手残りが少ない、修繕費用がかかることに比べたら、初期の投資費用の少ない駐車場経営もぜひ検討するべきです。

2.駐車場経営のメリットとデメリット

そこで、見積りを取る前に、まずあなたに知っておいて頂きたいのが、一般的な駐車場経営のメリットとデメリットについてです。

メリット	デメリット
短期間（最短２週間程度）でオープンができる	駐車場料金が立地に左右されやすい
変形地・狭小地でも土地活用ができる	税制上のメリットが少ない
駐車場をやめたいときにすぐにやめることができる	低収益
低コストで低リスク

ただし、これは駐車場経営をはじめる前までの一般的な話であり、実は収益性の高い駐車場や、投資対効果の高い駐車場があります。

駐車場経営で成功するためにはしっかりとしたマーケット調査が大切です。

なお、駐車場経営のメリット・デメリットについては、『駐車場経営のメリット・デメリットと押さえておくべき知識まとめ』を参考にしてください。

詳しくは、次から解説していきます。

3.駐車場経営のタイプとは

駐車場タイプには、「月極駐車場」と「時間貸し駐車場」があります。

特徴をまとめるとこのようになります。

	初期費用	利回り	収入リスク	運営費	利用者の回転率
月極駐車場	低	低	低	低	低いと良い
時間貸駐車場	高	高	高	高	高いと良い

駐車場経営をはじめるうえでの収入の相場や、特徴、攻略方法については、『駐車場経営で収入を最大化するための知識と方法まとめ』の記事で紹介していますので、併せてご覧ください。

月極駐車場とは、「月単位」で駐車場を貸すことです。

たとえば、住居の車庫や、事務所や店舗の専用駐車場などが主な運営方法です。

月極駐車場の場合は、次のような特徴と収入相場です。

＜月極め駐車場に適した土地＞

• 特定の企業の工場がありそこで勤務している人たちが利用する
• 交通量が少ない
• 目立たない場所である
• 見晴らしの悪い場所である（車上荒らしを防止する必要がある）
• 来店型店舗（美容室、塾、ショールーム）などがあり長時間利用する人向け 
• 特定のターゲット向け（高級車向けシャッター付車庫など）

＜月極駐車場の収入相場〉（市街地事例） ※郊外の場合は下限値で－3,000円。

舗装設備状況	月額駐車代／一台単価	対象車種
未舗装	8,000円	一般車／軽自動車
舗装あり	10,000円	一般車／軽自動車
屋根付き	15,000円	高級車
シャッター付き	20,000円	最高級車

3.2.時間貸し駐車場に適した土地の特徴と収入相場

時間貸し駐車場とは、「時間単位」で駐車場を貸すことです。

たとえば、コインパーキングが主な運営方法です。

時間貸し駐車場（コインパーキング）の場合は、次のような特徴と収入相場です。

＜時間貸し駐車場に適した土地＞

• 交通量が多い
• 周辺に駅やバス停などの公共交通機関がある
• 商業地で店舗、物販、飲食店などが近くにある
• 目立つ場所である（大通りに面しているなど）
• 見晴らしの良い場所である（角地などで看板が見やすい）
• 集客施設などがあり短時間利用する人向け
• 特定のターゲット向け（車高や車幅が広い大型車や特定車両対象）

＜時間貸し駐車場の収入相場＞（市街地事例）コインパーキング

※一台単価が20,000円以下の場合は、収支が合わないために時間貸しができないことが多い。

設備状況	月額駐車代／一台単価	対象地
機械式（屋根なし）	30,000円	住宅地、営業所など
機械式（屋根あり）	35,000円	商業地、駅前など
自走式（屋根なし）	35,000円	大型商業施設など
自走式（屋根あり）	40,000円	駅前、商業施設など

3.3.駐車場経営の攻略事例

一般的な適した土地という定義では、月極駐車場あるいは時間貸し駐車場という大枠から考えます。しかし、駐車場経営の攻略事例として、駐車場に適した土地にするという方法もあります。

駐車場経営を検討する方には、一度は考えて頂きたい発想です。

例えば、

• 立地：地方エリアの郊外ロードサイド（大通り沿い）
• 月極め需要：特定の集客施設がある（市庁舎）、集客力は少ない
• 時間貸し需要：交通量が多い、目立つ、見晴らしが良い

これらの特徴を見極めていくと結論はこうなりました。

コンビニ付き駐車場や、ドラッグストア付き駐車場にすることで、駐車場需要はいくらでも喚起することができる。このケースでは200坪で月額140万円の収入がある土地活用を行いました。

そこで、ここからはプロの視点から考える駐車場料金の市場調査やノウハウを紐解いていき、あなたが見積もりを取る前に「事前に調べておくべきポイント」を解説していきます。

4.駐車場経営を始める上での見積もりと手順

さぁここから実践に向けた検討をしていきましょう。

まずはじめに、駐車場経営は、駐車場会社に「見積もり」を依頼することから始まります。

そこで私の経験から言えることは、見積もりをお願いする際に、前もって準備をしていなければ、駐車場会社の提案に対してしっかりと条件交渉ができないということです。

それはどういうことかというと、駐車場の相見積もりというのは、たとえば結婚式の見積もりのようなものです。

会場を決めるまでは無料相談が何回でもできます。

しかし、会場を決めた後には「これも追加」「あれもオプション」といったかたちで、どんどん見積もり金額が上がってしまうようなイメージです。

ですから、駐車場経営を始めるうえでは、どんな費用がかかるのか、何を選べばよいのか、総合的に見てどの金額で決めればよいのかを予め知っておく必要があります。

そこで、より有利な条件で見積依頼をするときに必ず確認するべきことや、駐車場の営業マンと相談するべきことを、これからお伝えしていきます。

4.1.周辺の市場調査報告を受ける

営業マンと話すうえで、最初に気になるのが「賃料」です。

とはいえ、どのように駐車場料金が算出されるのかを知っているかどうかで、その後の交渉が大きく異なります。

まず、駐車場会社は、主に以下の３つの視点から賃料を導きだします。

1. 近隣の駐車料金相場
2. 道路からの視認性
3. 周辺の集客施設による需要

その調査範囲は、対象地から最低半径300m～最長1km以上に渡って広範囲に調べる場合もあります。

※クリックすると拡大します

実は、この駐車料金は通りひとつ挟むだけで金額が変わります。

つまるところ駐車場経営は、調査を行う営業マンの知識や経験によってその後の収入が左右されがちであり、道路ひとつ挟んだだけで駐車場収入が倍になることが実際にある世界です。

ですから駐車場経営が成功するか失敗するか、どれだけ多くの利益を得られるかは、この「見積もり段階」のときに決まります。

つまり、駐車場経営の成功ノウハウは「見積もりのときに交渉をすること」と言っても過言ではありません。だからこそ、多くの営業マンの話を聞き、その中から腕利きの人を選び分けていくことが必要です。

4.2.駐車場の経営方法を選択する

次に、駐車場経営をはじめるにあたり、駐車場を

1. 自分で経営する（自主経営）
2. 駐車場会社と共同経営する
3. 駐車場会社にすべて経営を任せる（借上げ）

という選択肢のなかから選びます。

どの選択肢がよいかは、オーナーであるあなたの資産状況やリスクへの許容度によって駐車場会社への交渉方法を決めていきましょう。

簡単に解説すると、

1.は自分でやりたい、高い収入を得たい
2.は節税対策をしたい、さらに売上を伸ばしたい
3.は最低限収入を得たい

という経営目的とオーナーの手間によって判断が変わります。

4.3.駐車場経営のタイプを選択する

次に、駐車場経営をはじめるにあたり、「月極駐車場」あるいは「時間貸し駐車場」のどちらがよいかを考えます。

次のような違いがあります。

ポイントは、近隣にどういった施設や建物があるかによって決めるとよいでしょう。

なお、実際の土地の探し方や購入に関しては、『駐車場経営を土地購入から始める時の土地の探し方や購入の注意点』を参考にして、どんな駐車場経営にするとよいかを考えていきましょう。

まずは綿密に調査をして、場所にあった駐車場タイプを選択することが重要です。

4.4.駐車場会社を選択する

実際に駐車場経営でより多くの収入を得るためには、どの駐車場会社と契約をするかが大切です。

駐車場収入は「駐車場台数 × 料金設定 × 稼働率」で決まります。

駐車場会社の見積もりでは、強気な料金設定で条件は良いものの初期費用が必要となったり、会社の知名度が高いため稼働率が高く見込めるなどさまざまです。そのため、近隣駐車場を徹底的に調査して、もっとも高い駐車場収入が得られる「駐車場会社と契約条件の組み合わせ」を妥協せず追求しましょう。

また、駐車場収入の金額だけで判断するのは早計です。

オーナー（あなた）と駐車場会社の間でどのように費用負担を配分するのか、中途解約等の条件面で見ると他の駐車場会社の方がよい場合もあります。そこで、以下の3つを必ず見て比較しましょう。

1. 初期投資の額と月々の管理料
2. 賃料および賃貸借条件
3. 契約条件や違約金条件（中途解約や違約金、契約終了時の条件など）

駐車場会社との契約については、『駐車場経営に失敗しないために前もって知っておくべき11のトラブルの種』の記事を読んでおくことでトラブルを未然に防ぐことができます。

4.5.駐車場の管理方法を選択する

駐車場会社と契約をするうえで、初期投資および保守・管理を委託するときは、主に次の5つの方式から選択します。

4.5.1.借上げ方式

「借上げ方式」とは、駐車場会社が土地を借上げて、駐車場運営をすべて委託することです。これを選ぶ方がもっとも多いです。

4.5.2.販売方式

「販売方式」とは、オーナーが駐車場機器等の設備を購入し、駐車場会社に管理・保守を委託することです。

4.5.3.保守委託方式

「保守委託方式」とは、機器を駐車場会社が持ち込みし、駐車場会社に管理・保守を委託することです。

4.5.4.共同運営方式

「共同運営方式」とは、オーナーが駐車場機器を購入し、費用負担と売上分配の割合を、駐車場会社と相談の上で決めていくことです。

4.5.5.自主運営方式

「自主運営方式」とは、オーナーが自分で駐車場機器を購入して自分で管理・保守をします。

整理すると、次のようになります。

そして、それぞれ比較すると、次のようになります。

方式	初期投資	毎月の収入	リスク	運営難易度
借り上げ	なし	少	低	易
販売	あり	中	中	中
保守委託	あり	中	中	中
共同運営	あり	多	高	難

どの方式がよいかは、オーナーの初期投資での予算や、駐車場運営への委託方法によって変わります。

ここでの注意点は、「借り上げ」であるのに初期投資がかかる場合です。多額の費用がかかったり、契約内容に疑問がある場合は、どんなに賃料が高いとはいえ一度専門家に相談しましょう。

4.6.賃料及び賃貸借条件を選択する

駐車場会社に見積もりを依頼すると、通常は2～3週間程度で賃料相場を調べていただけます。そして、次のように駐車台数、月額賃料、その他の条件を提案してきます。

たとえば「借上げ方式」であれば月額いくらをオーナーに支払うという提案を受けます。そして「一定期間は月額賃料の半額を支払う」、あるいは「工事期間中はフリーレントとする」等の条件がついていることが一般的です。

正直な話、これらの契約条件は交渉次第でかなり変わります。

駐車場経営がはじめての方や、知識やノウハウが少ない場合は、駐車場会社にとってかなり有利な条件で決まってしまうことが多いように思います。結果からいえば、専門家に駐車場会社との交渉を依頼してしまった方が楽なうえに、より良い条件を引き出せる場合がほとんどです。ただし、意思決定はオーナー（あなた）がする必要がある点は覚えておいてください。

4.7.契約内容（中途解約の条件や違約金）を選択する

続いて契約内容です。見積もりでは、必ず次のような文言が含まれています。

中途解約は３カ月前に書面で告知することが一般的です。

一般的に考えますと、時間貸し駐車場（コインパーキング）の場合はすぐに止めることは可能ですが、月極駐車場の場合は駐車場の利用者に一定期間の猶予がなければ、オーナー（あなた）へ土地を返還することが難しいことは容易に想像できます。これが思わぬトラブルになるときもありますので、解約条件をしっかり確認しておきましょう。

違約金は３年～５年未満の解約の場合に違約金が発生することが多いです。また違約金の設定については、月額賃料の３カ月分程度から残存期間×〇〇円といったものがあります。

4.8.契約終了時の項目

契約終了時には、原状回復の規定が問題になる場合が多いです。次のように書かれています。

原状回復規定は、初期契約時にしっかりと話し合いをしておく必要があります。たとえば、駐車場会社との交渉で、オーナーが自費でアスファルト舗装をした場合は、駐車場会社に原状回復費用を取ることができます。

また、オーナー側で初期投資を出した場合には、交渉によって借上げ賃料を増額することもできます。

ここでは根気強く、根拠をもって賃料交渉に取り組みましょう。

トラブルの事例としては、原状回復の状態が問題になることが多いため、「当初の原状」を証明できるように写真を撮ったり、原状の状態について理解をしておく必要があります。これがなければ、契約終了時に、思わぬ費用が発生してしまうこともあるでしょう。

4.9.その他

これら以外にも、契約書の備考には次のように付記されている項目があります。

これらも、駐車場経営の成功を左右するカギです。

まとめ：契約の定期的な見直しを

私自身、現在３社の駐車場会社と契約して駐車場経営をしています。最初は業界の先輩からノウハウを教わり、契約時において駐車場会社と念入りに打ち合わせを行った上で契約をしました。

たとえば駐車場経営は、初期投資を行うかどうかによって借上げ賃料が変わるだけでなく、運営開始後でも駐車場経営が順調であれば、賃料を上げる交渉も可能です。つまり、駐車場経営は２～３年に一度、定期的に賃料と条件の見直しを行うことが大切です。

そこで私がお伝えできるアドバイスとしては、オーナー（あなた）自身も駐車場の経営状況を把握し、売上状況が悪ければ駐車場の料金を見直すなどするとよいでしょう。結果、オーナー（あなた）と駐車場会社とが信頼関係をしっかり結ぶことで、一時的に経営が厳しい状況であっても経営を続けることができます。

私が実際に行っていることとしては、

• 駐車場会社と信頼関係を構築して、収益状況を常に確認する
• 売上状況を確認し、看板の位置を変えたり、駐車料金を定期的に見直す
• 駐車チケットなどを近隣の店舗などに配って認知度をあげていく

これだけで毎月の収入があがっていきます。ぜひみなさまも駐車場経営に挑戦してください。私も微力ながらサポートします。