実例に学ぶ！駐車場経営でかかる税金の種類と消費税の課税対象まとめ

1.駐車場経営をする３つの目的

駐車場経営には、自宅の空き地を駐車場（いわゆる青空駐車場）として貸す場合と、事業として「月極駐車場」や「コインパーキング」を営む場合があります。

その際に税金は一律かかるのかといますと、答えは、支払う税金の種類や金額が異なります。

駐車場経営をする目的に対し、税金がかかるかどうかについては、主に3つの目的に分類されますので、確認をしてみましょう。

• 駐車場を有償で貸しているかどうか
• 事業として営んでいるのかどうか
• 住宅等の家賃に含めて貸しているかどうか

そこで詳しく３つの目的に対してどのような税金がかかるのかを１つずつ解説していきます。

2.駐車場経営はどんな税金がかかるのか？

駐車場経営をするうえでは、主に3つの税金について抑えておきましょう。

• ①所得税や法人税：主に利益が出たときにかかる税金です。
• ②固定資産税、都市計画税、償却資産税：不動産を保有するときにかかる税金です。
• ③消費税：サービスを受けるときにかかる税金です。

そこで、駐車場経営をするうえで考えるべき税金について、駐車場の利用方法別に①～③の税金をまとめると次のようになります。

駐車場の利用方法	①所得税/法人税	②固定資産税等	③消費税等
自用で使用（家族内使用）	×	○	×
無償で貸す（使用貸借）	×	○	×
土地の一時貸付（未舗装の青空駐車場）	○	○	×
土地の一時貸付（駐車場として舗装）	○	○	○
土地の一時貸付（１ヶ月未満の駐車場貸付）	○	○	○
住宅用の貸付（駐車場付き住宅として）	○	○	×
住宅用の貸付（１ヶ月未満の駐車場付き住宅として）	○	○	○
建物（集合住宅）に付随する駐車場	○	○	△
建物（店舗や施設）に付随する駐車場	○	○	○
駐車代が他のサービス利用料に含まれる	△	○	△
免税事業者	△	○	×

〇＝税金がかかる　×＝税金がかからない　△＝場合による

このように駐車場の利用方法によって税金が異なりますので、１つずつ細かく見ていきましょう。

2.1.所得税・法人税

所得税や法人税は、「利益が出たときに課税される税金」です。

事業を営むなかで得られる収入に対して課税される国税の１つです。個人（個人事業主）の場合は所得税、法人の場合は法人税を支払います。

たとえば駐車場経営では、駐車場を貸すことによって毎月収入を得ることができます。駐車場を管理するうえでは、監視カメラを設置・運用したり、清掃をしたりするなどの支出があるため、毎月の収益から差し引いた「利益」に対して税金がかかります。

ここでの税金のポイントは、「駐車場経営のみを事業として行う場合は、管理にかかる費用が少ないため、所得税や法人税が多くかかる」ことです。

2.2.固定資産税

固定資産税は、「固定資産の所有者に課税される税金」です。

土地や建物、構造物などを所有している場合にかかる地方税の１つです。

固定資産税は、1月1日現在の土地、家屋及び償却資産（これらを「固定資産」といいます。）の所有者に対し、固定資産の価格をもとに算定される税額を、その固定資産の所在する市町村が課税する税金です。

土地や建物の所有者には、毎年、市町村より「納税通知書（のうぜいつうちしょ）が届きます。土地や建物の固定資産評価を調べるときは、各市町村の市役所で「土地・家屋の固定資産税の評価額」のデータを取得することができます。

ここでの税金のポイントは、「駐車場として土地を利用する場合は、更地（さらち）の評価となるため、固定資産税評価が高い」ことです。

2.3.都市計画税

都市計画税は、「固定資産の所有者に課税される税金」です。

土地や建物に対してかかる地方税の１つです。※市街化区域に存在している

市街化区域以外の場所で駐車場経営を行う場合は、都市計画税はかからない可能性があります。通常は、市町村より固定資産税の納税通知書に併せて、都市計画税の納付書も届きます。

＜都市計画税が課税される区域＞

区域/区分		都市計画税
都市計画区域	市街化区域	○	インフラが整っている市街地
	市街化調整区域	×	開発に規制がかかる地域
	非線引き区域	行政の条例次第	開発許可などが必要な地域
都市計画区域外			田舎の土地など

たとえば、数十年前から貸し駐車場として利用していた土地が、人口減少などが原因で、市街化区域から市街化調整区域へ指定変更されている場合があります。この場合は都市計画税を支払う必要がない可能性があります。しばしば市町村より間違って納税通知書が届くこともありますので確認しましょう。

2.4.償却資産税

償却資産税は、「固定資産の所有者に課税される税金」です。

事業用の減価償却の対象となるような機械、器具、備品、建物の附属設備などといった償却資産に対してかかる地方税の１つです。

土地や建物に課されるものを「固定資産税」、それ以外の事業用の機械、器具、備品、建物の附属設備などに対して課される固定資産税を「償却資産税」と呼んで区別しています。

2.5.消費税

消費税は、「商品やサービスに対して取引の段階で課税される税金」です。

駐車場を有償で事業サービスとして提供する場合にかかる国税及び地方税の１つです。

駐車場経営において、駐車場の使用者に対して消費税を請求することに疑問を持たれる方もいるのではないでしょうか？実は、土地の一時貸付か、駐車場としての貸付かで、消費税が課税されるかが異なります。

3.駐車場の貸し方と消費税の課税対象について

駐車場経営をするうえで、駐車場の貸し方と消費税の課税対象についてどのように考えていけばよいかを解説します。

3.1.自用で使用

消費税は非課税となります。

駐車場を自用で使用する場合は、消費税の課税対象にはなりません。また、利益が発生しないため、所得課税の対象にもなりません。

3.2.無償で貸す

消費税は非課税となります。

駐車場を無償で使用する場合は、消費税の課税対象にはなりません。また、利益が発生しないため、所得課税の対象にもなりません。

3.2.1.使用貸借について

消費税は課税となります。

自用の場合と異なり、他者へ駐車場を貸す行為は民法上の賃貸借となります。

たとえば、建物を貸す場合には「借地借家法」といわれる特別法があります。これは建物に住んでいる人（入居者）を保護する目的として、土地や建物の所有者が「明日出ていってください」と言っても、入居者は断ることのできる権利（民法よりも特別法が優先）があります。

しかし、建物所有目的以外の土地賃貸借、つまり駐車目的の土地賃貸借契約は、この特別法が適用されない賃貸借の一つですから、使用者は明け渡さなければなりません。ただし、無償の場合は「賃貸借」ではなく「使用貸借」といってタダで貸し借りするのことになりますから、当然、すぐに明け渡さなければなりません。

しかし、友人から借りた漫画の本を、「すぐに返して」といって返してくれないトラブルって多いですよね。しかも本を貸した側にはレンタル料（固定資産税）がかかる場合はなおさら返して欲しいはず。

よって、駐車場を無償で貸す場合にはよく起こるトラブルの一つですので、契約書を作りましょう。

→駐車場の使用貸借契約の作り方

3.3.土地の一時貸付

消費税は非課税となります。

土地の譲渡や貸付けは、原則、消費税の課税対象にはなりません。たとえば駐車場として貸付する場合や、一カ月未満の駐車場貸付は、消費税の課税対象となります。また土地の一時貸付は利益が発生するため、所得課税の対象となります。

3.3.1.未舗装の青空駐車場の場合

消費税は非課税となります。

たとえば自宅の隣の土地を貸付する、いわゆる「青空駐車場」の場合には消費税がかかりません。

3.3.2.駐車場として舗装した場合

消費税は課税となります。

土地の貸付でも、①アスファルト舗装や砂利引きが行われている、②フェンスや駐車マスが整備されている場合は、駐車場としての貸付（事業用）に該当するので、消費税は課税となります。

3.3.3.一カ月未満の駐車場貸付の場合

消費税は課税となります。

土地の貸付けであっても、貸付の期間が1カ月に満たない場合は、消費税の課税対象となります。たとえば、近隣に野球場や集客施設があるなどして、1日だけの駐車場貸付を行う場合などがあたります。

3.3.4.賃貸借について

消費税は課税となります。

駐車場を有償で貸す場合は、土地の「賃貸借」となります。

駐車することを目的として土地を貸したり借りたりする場合、賃貸借の契約といって民法（契約自由の原則）が適用されます。たとえば、駐車場の契約期間について10年と定めた場合は、中途解約の合意がなければ、土地を貸す側は10年間の駐車場を貸す義務を負います。

ただし、建物所有を目的とした土地の賃貸借では、借地借家法が民法に優先して適用されます。たとえば、賃貸借の期間を10年と定めても、借地借家法3条により、30年とされてしまいます。つまり、賃借人の利益を保護するという目的のために、住む人の権利が守られているということです。

3.4.住宅用の貸付

消費税は非課税となります。

住宅用の建物に付随する駐車場の貸付けは、一カ月未満の貸付を除き、消費税の課税対象にはなりません。(非課税取引)住宅用の貸付は利益が発生するため、所得課税の対象となります。

3.4.1.駐車場付き住宅の場合

消費税は非課税となります。

住宅用の賃貸借契約に付随して駐車場を貸すときは、消費税の課税対象にはなりません。つまり、住宅と一体となって貸し付けられる駐車場は、その駐車場部分も含めて全体が住宅の貸付けとして扱われるために非課税となります。たとえば、1戸建ての賃貸住宅を借りる際に、駐車場付きとなっているときは家賃に駐車場利用料が含まれているため、消費税は課税されません。

3.4.2.一カ月未満の駐車場貸付住宅の場合

消費税は課税となります。

住宅用の賃貸借契約に付随して駐車場を貸すときでも、貸付期間が1カ月に満たない場合は、消費税が課税されます。

3.5.建物に付随する駐車場

消費税は非課税となります。

そもそも建物に付随する駐車場であれ、事業として経営するうえで消費税の課税対象となりますが、集合住宅の場合に、条件を満たした場合は消費税の課税対象となりません。

3.5.1.建物（集合住宅）に付随する駐車場

消費税は非課税となります。

(1)住宅と駐車場の駐車場代を分けている場合
⇒消費税の課税対象となります。駐車場付きの住宅として貸す場合は、消費税はかかりません。

(2)駐車場と建物が離れている場合
⇒消費税の課税の対象となります。駐車場と建物が一体の敷地内にあれば、消費税はかかりません。

(3)集合住宅で入居者1戸あたり1台分以上の駐車場がない場合
⇒消費税の課税の対象となります。１戸あたり１台分以上あれば、消費税はかかりません。

この3つの条件をすべて満たす場合に限り、消費税の課税対象から外れます。

3.5.2.建物（施設）に付随する駐車場

消費税は課税となります。

建物や駐車場などの施設利用に付随して土地が使用される場合は、消費税の課税対象となります。たとえば、商業施設や集客施設に付随する駐車場を運営する際に、駐車場料金を別途有償で徴収する場合は、消費税がかかります。

3.6.駐車場使用料が他のサービス利用料に含まれている

消費税は非課税となります。

駐車場を貸す際に、近接する商業施設や集客施設の利用料金に含むような場合は、駐車場として消費税の課税はありません。

ただし、駐車場利用者が支払うサービスや商品に対して、消費税が発生します。

3.7.免税事業者

消費税は免税となります。

駐車場の貸し出しに消費税が課税される場合でも、貸主が免税事業者であれば消費税が免除されます。たとえば、売上高（消費税の課税対象となる売上高、税抜価格）が1,000万円以下の事業者の場合です。

まとめ

改めて最初に確認しておくことは、この3つになります。

• 駐車場を有償で貸しているかどうか
• 事業として営んでいるのかどうか
• 住宅等の家賃に含めて貸しているかどうか

そのうえで、抑えておくべき税金は、主に５つです。

• 2.1.所得税・法人税
• 2.2.固定資産税
• 2.3.都市計画税
• 2.4.償却資産税
• 2.5.消費税

私が営む駐車場では、様々な駐車場利用者と契約をしています。たとえば駐車場経営に付随して、商業テナントに対して駐車券を販売をするサービスや、百貨店等の店舗と駐車場提携サービスを行っています。そのため、私は様々なタイプの駐車場経営をする中で、すぐに税理士に聞くのではなく、まずどのような契約をするべきなのかについて学ぶ必要がありました。

実際に法人契約を結ぶ中で、税金のことをしっかり理解していなければいけないことが分かりました。事業用として駐車場経営をする皆様のお役に立てば幸いです。