アパート経営の収入の目安はいくら?最大化する3つのポイント

「アパート経営ってラクして儲かりそう」
「アパート経営で不労取得を得たい」

という声をよく聞きます。よく分かります。私も勉強する前は、年配のオーナーが片手間にアパート経営をしているというようなイメージを持っていました。

アパート経営は、やり方によって大変に儲かる事業です。しかし、やるからには、お金の儲かる投資にしなければ意味がありません。

なぜなら、正しい知識をもたずに言われるがままに購入したばかりに、借金の返済で苦労する羽目におちいったという方が少なからずいるからです。

失敗の原因は、不動産投資に対して業者の話をうのみにし、【自身が知識を学んで責任をもって考える】という基本を疎かにしたからかもしれません。

不動産投資において、収入とは、基本中の基本です。その意味をよく知り、お金の儲かる「キャッシュフロー=手残り」の出る不動産経営で成功を手にしていただきたいと切に願います。

この記事では次のことを学ぶことができます。

  • 収入と所得の違い
  • 家賃設定の仕方
  • キャッシュフロー=手残りを重視した考え方
  • より収入を大きくするための方法

それでは、解説していきましょう。

1.アパート経営の収入の目安っていくらぐらい?

アパート経営において家賃収入は、儲けを生むための収入源であり、家賃収入とアパート経営の収入が、ほとんど同額ということも少なくありません。

気をつけていただきたいのは、【家賃収入がそのまま手元に残るお金ではない】ということです。家賃収入は、アパート経営というビジネスの売り上げに過ぎません。実際に「手取り」といえる収入は、ビジネスと同様、経費や税金などの支出項目を引いた残りとなります。

式で表しますと、次のようになります。

アパート経営の手取り収入=家賃収入等の総収入(アパート経営の収入)-税金や修繕費等の総支出(アパート経営の支出

※なお、支出の費用に関して詳しくは、『【アパート経営の初期費用と経費まとめ|コストを削減してお金を残すコツ】』をご覧ください。

この計算式は、アパート経営において最も重要な考え方になります。

ただし、結論から言うと、アパート経営の収入の目安とは、規模によって売り上げは変わりますので、一概にいくらとは言えません。強いていえば、その指針は、利回りです。なお、利回りに関して、詳しくは、『【アパート経営の利回りの目安と計算方法|キャッシュフローが残る不動産投資】』を参照してください。

しかし、手取り収入を表す所得であれば平均値が出ていますので、説明します。

1.1.アパート経営の収入と所得の違い

アパート経営の収入と所得の違いついてまとめますと、次のようになります。

収入:アパート経営における【総収入】
所得:アパート経営における【総収入】-【必要経費】

すなわち、総収入から経営にかかる費用を引いたものが「不動産所得」です。

なお、必要経費に関しては、『【アパート経営の初期費用と経費まとめ|コストを削減してお金を残すコツ】』を参照してください。

1.2.統計からみるアパート大家の所得

国税庁によりますと、不動産事業の所得者区分別の平均所得金額は、次の表のようになります。

年度 平均所得金額
平成27年 512.4万円
平成28年 512.1万円
平成29年 517.0万円
平成30年 518.1万円

出所:国税庁の申告所得税標本調査の「所得者区分別の平均所得金額及び平均税額の累年比較」

上記の表より不動産投資による平均所得金額は、いくらでしょうか。

なんと500万円を超えています。
不動産投資を始めたばかりでは難しいでしょうが、知識と経験を身に着ければ、現実的に可能な数字であることを裏付けています。

500万円という金額は、支出を差し引いた所得であることを考えると想像より所得金額が大きいのではないでしょうか。なぜならこの金額は、45歳~49歳の平均年収に相当します。

本業とは別に不動産取得で500万円を稼ぐことができれば、今の生活より余裕のある生活を送ることができます。その500万円を使わずに次の不動産物件購入の頭金にすれば、あなたが想像している以上のより大きな資産を築くことだって夢ではありません。

1.3.メイン収入は、家賃収入

アパート経営の収入とは、家賃や貸駐車場などで得た1年間の売り上げです。

主なものには、

「家賃」
「共益費」
「駐車場代」
「礼金」
「敷金(返還する必要のない部分)」

があります。一般的に総じて「家賃」と言うこともありますが、ここでは、「家賃」と「家賃以外の収入」で分けて、ひとつひとつ説明いたします。

家賃

家賃は、入居者やテナントに貸した部屋に対してもらうお金のことです。賃料とも言います。入居者からもらうお金の売り上げは非課税ですが、テナントからもらうお金の売り上げは課税となります。

入居者募集の検索サイトでも、家賃の検索条件は、どの入居者も重要視する部分でありますのでどのように検索されているのかをよく知っておく必要があります。

家賃は、物件検索ポータルサイトのsuumoでは、5,000円単位で条件を選べます。55,000円~60,000円といった具合です。

家賃設定は、入居者募集において最重要といえます。

では、問題です。家賃相場が55,000円くらいの物件です。下の①②のうち家賃設定の仕方として望ましいのはどちらでしょうか?

  1. 賃料55,000円+共益費4,000円 合計59,000円
  2. 賃料56,000円+共益費3,000円 合計59,000円

ヒント:検索の際、家賃上限が、5,000円ごとに区切られて設定することがポイントです。

では、答えです。

上の家賃設定は、合計額は同じ59,000円ですが、相場が55,000円くらいの物件を56,000円に値上げてしまうとグンと検索件数が下がります。なぜならば家賃上限55,000円以下で検索した場合に、2.56,000円は検索されないからです。ちなみに家賃上限60,000円以下の場合は、1.2.両方とも検索されます。

なので1.の賃料を55,000円のままにしておいて共益費を4,000円にすることで59,000円の合計賃料で募集しましょうがベストの選択です。

ちなみに家賃54,000円+共益費5,000円は、やってみれば分かりますがあまり意味がありません。むしろ5,000円とるだけの理由がないと厳しいかもしれません。具体的には、宅配ボックスや無料インターネットなどを付けたときに上げるのが良いでしょう。

※なお、宅配ボックスに関しては、『今話題の宅配ボックスを導入して入居率をアップする方法』を、無料インターネトに関しては、『無料インターネットを費用ゼロ円で導入する方法』で解説しています。

家賃設定が入居者募集において重要であることは、分かっていただけたでしょう。

次に、家賃相場から家賃設定する方法です。
結論から言うと、物件の間取りによる近隣相場から、築年数や駅キョリなどを考慮して設定すると良いです。

家賃相場を調べるには、「LIFULL HOME’s(ライフルホームズ)の見える賃貸経営」が分かりやすくておススメです。

それでも家賃設定に不安があったり、金額設定が分からない方は、管理会社に相談すると良いでしょう。早く入居して欲しい場合は相場より安く設定し、ほぼ満室に近い場合で他物件より好条件であれば、少し高めの設定をするという方法もあります。

1.4.家賃以外のアパート収入

それでは、次に家賃以外のアパート収入について説明します。

共益費

共益費は、アパートの共用部分の維持管理のための費用です。徴収した共益費よりも実際のコストが下回った場合には、大家さんの収入となり、入居者に戻す必要はありません。

駐車場代

駐車場代は、入居者や近隣住人に車を停めるため駐車場を貸すことで貰うお金です。家賃が非課税売り上げなのに対して、駐車場代は、課税売り上げですので税務上の注意が必要です。

礼金

礼金は、部屋を貸してくれることに対する借主からの「お礼」として入居前に支払われるお金です。通常は、家賃の1~2か月分です。礼金は、借主からの担保としての意味合いのある敷金とは性質が異なり、基本的には返却の必要のないお金です。売り上げとして計上しても問題ありません。

ただし、地域ごとのルールもありますので、地域ルールに従う必要があります。詳しくは管理会社や仲介会社に確認すると良いでしょう。最近の傾向としては「礼金なし」という物件が多くなってきました。

敷金(返済の必要のない)

一般的に居住用入居者の敷金は、退去時に返さないといけません。ただしテナントの敷金に関しては、償却として返す必要がない場合が多いです。テナントにもよりますが店舗などは、お客さん相手に仕事をしているため物件の傷みが早く、元に戻すのに費用がかかるためです。

2.収入とキャッシュフローの関係

アパート経営がお金を儲けるために行う投資である以上、家賃収入の額だけではなく、家賃収入から各種経費や金融機関の返済額を差し引いた「キャッシュフロー=手残り」がどのくらいかを把握することが大切です。

全額自己資金で不動産を購入しない限り、金融機関の返済額が発生します。金融機関の借り方もキャッシュフローを決める重要な要素となります。

2.1.キャッシュフローとは

キャッシュフローとは、直訳すると「お金の流れ」となりますが不動産投資においては、おおむね「手残りのお金」のことを意味します。

式で表しますと次のようになります。

アパート経営のキャッシュフロー=家賃収入等の総収入(アパート経営の収入)-税金や修繕費等の総支出(アパート経営の支出)-金融機関返済額

 アパート経営の収入と所得とキャッシュフローの違いついてまとめますと次のようになります。

収入:アパート経営における【総収入】
所得:アパート経営における【総収入】-【必要経費】
キャッシュフロー:アパート経営における【総収入】-【必要経費】-【金融機関の返済額】

より厳密なキャッシュフローを出す場合は、家賃収入に入居率をかけて総収入を出すと良いでしょう。

納税額を含めて厳密に計算したい場合には、減価償却費を加える必要がありますが、ここではおおよその手取りとしてのキャッシュフローを説明しています。

企業経営において売り上げよりも粗利益や純利益が重視されるように、アパート経営でもいかにキャッシュフローを増やすかが大事です。

なぜキャッシュフローが大事なのでしょうか。

その理由は、キャッシュフローが少ないと突発的な出費や経営環境の変化(家賃下落、空室率上昇)があった場合、たちまち経営が危機的状況になりますが、キャッシュフローを多く確保しておけば直ちに経営が危機に晒される可能性が低くなるからです

そのため、キャッシュフローは多く持っておくことに越したことはありません。

2.2.借入金の影響

キャッシュフロー=手残りの残る経営が金融機関の返済額を差し引いた残りである以上、金融機関の借り入れの仕方がとても重要になります。返済額が少なければ少ないほど、キャッシュは残るからです。

借り入れさえできればいいのではなく、こう借りたらキャッシュが残るから経営が上手くいくというプランを形にして金融機関に打診できるようになれば、立派な投資家であり、一人前の不動産事業の経営者です。

その経営プランを金融機関に持っていく資料が「事業計画書」です。

金融機関の借り方については、次章で詳しく説明していきます。

3.アパート経営の収入を増やす3つのポイント

繰り返しになりますが、アパート経営におけるポイントは、キャッシュフロー=手残りの残る経営をすることです。そのためにできることは大きく分けて3つになります。

  1. 収入を増やす
  2. 支払う経費を減らす
  3. 金融機関の返済額を減らす

いずれも実は、キャッシュフロー=手残りの残る経営をするためです。異なったベクトルのすべてを行うことでより大きなキャッシュフローを残すことができるのです

まずは、3.金融機関の借り入れに対する返済額の減らし方から説明します。

3.1.購入の際の自己資金を増やす

購入の際に自己資金を増やすのは、なぜでしょうか?
結論から言います。金融機関の返済額を少しでも減らすためです。

仮に1億円の物件を金融機関から条件を変えて借り入れした場合を考えてみましょう。

①全額の1億円を借入期間20年、2%の金利で借りた場合
年間の返済額は、約562万円です。

②自己資金2,000万円をいれて買い入れ金額8,000万円、借入期間20年、金利2%の同条件で借りた場合
年間の返済額は、約450万円です。

つまり、年間の返済額でいえば、①②の差額の112万円を圧縮したことになります。最近、金融機関で「自己資金を入れてください」と言われる理由が、この収入に対する返済額の割合を減らすためです。返済割合を減らすことで、経営を健全的に安定化させるためです。

では、もうひとつ考えてみましょう。私のおススメの方法です。

金融機関に対して、条件などいくつかありますが借入期間を延ばすことを相談してみると良いと思います。

①と同条件で借入の期間を延ばすとどうなるでしょうか。
全額の1億円を金利1.2%、借入期間を20年から30年に延ばして借りた場合

年間の返済額は、約397万円です。25年に延ばした場合でも約463万となります。

25年と5年延ばしただけで、②の2,000万円の自己資金を入れた場合の返済額とほとんど変わりません。

もちろん耐用年数で借入期間を算出しますので築年数や管理状態などの問題もありますが、経営であるならば何がこの経営に対して1番良いのかという点は、よく考える必要があるでしょう。そして、そのプランを金融機関に提案し、説得できてこそ一人前の経営者といえるのではないでしょうか。

3.2.管理会社を切り替える

アパート経営の収入を増やす2つ目のポイントは、②支払う経費を減らすです。管理会社の経費は支払いですが、入居付けに関して言えば、①収入を増やすにダイレクトにかかわります。

以上のことからも、アパート経営において管理会社が重要であることが分かっていただけるでしょう。

管理会社は、重要なポイントが2つあります。

  • 入居付けに強いところ
  • 管理費の高くないところ

いくらキレイに物件管理をしてくれても、入居付けに弱い管理会社ではダメです。満室を常に目指す管理会社でなければ変えたほうが良いでしょう。そして管理費は何%か、いくらが適正なのか、よく考えてみる必要があります。

なお、管理会社について詳しくは、『管理会社・ゼロ円管理は条件が合えばおすすめ』をご参照ください。

3.3.経費の削減

支払う経費のランニングコストは、削減できないって思っていませんか?修繕費は、削減できないって思っていませんか?支払う費用をコントロールすることで収益アップできます。

なお、経費の削減について詳しくは、『ランニングコストを削減できるテクニック』をご参照ください。

4.その他の収入を作ることで収入アップを狙おう

アパート経営で最も大切なことは、「家賃」を下げずに地域の競合物件より少し高めの家賃設定をしても常に満室経営のできる人気物件にすることです。そのために家賃で儲けたお金を再投資して物件の魅力付け・価値向上を行い続けることで、入居者の満足度向上を満たすことができるアパート経営ができるようになります。

では、満室になったらどうしますか?
他に収入を生む方法がないか、考えてください。小さいながら収入を生む方法をひとつひとつ行っていきますと、チリも積もれば的に大きな差へと開いていきます。

次の章では、小さいながらも収入を生み、入居者の満足度向上につながる方法をいくつかご紹介します。

4.1.自動販売機の設置で満足度向上させる

自動販売機の管理委託の売り上げは、商品1本に対してだいたいですが10円~20円です。100本売り上げても1,000円~2,000円と聞けばどうでしょうか。きわめて小さな売り上げであることが分かってもらえるでしょう。

自主管理をした場合は、グンと売り上げが変わります。一本当たり50円~60円くらいになります。100本売り上げれば5,000円~6,000円です。300本売れた場合、前者の管理委託の場合は6,000円なのに対して後者の自主管理なら18,000円になります。

その代わり管理委託は、補充もお金の回収も管理もすべて業者任せできるのに対して自主管理では、商品管理と補充を毎日して、空き缶を集めて処分して、貯まったお金を抜くという業務全般を行う必要があります。

これもどちらが好きか、そもそも時間がありますかという選択になるかと思います。私なら大した売り上げの差は感じないので管理委託にします。

では、何のために設置するのかといえば、入居者がコンビニまで飲み物を買いに行かなくてもいいという利便性の向上、満足度の向上です。あとは、小さいですがその分、明るくなりますので防犯対策の効果が期待できます。

設置費用ゼロ円で小さい売り上げと目に見えない効果を発揮する自動販売機は、設置して損はないといえます。

4.2.携帯電話のアンテナ基地の設置する

携帯電話のアンテナ設置代とは、屋上に付いている大きめのアンテナの場所代を携帯会社から貰うことです。だいたい月で50,000円くらいですので家賃の一部屋分くらいに相当しますから大きいです。ただし、すでに既存のアンテナは設置されてしまっていますので新設は、難しいです。

そこで狙い目は5Gです。5Gは、システム上、今までの基地局よりもたくさんのアンテナを設置しなくてはカバーできないといわれているため、アンテナが増設される可能性が高いです。まずは、東京などの都心エリアから実施される予定です。

現在、インターネット上で設置場所を募集していますので登録しておくことをおススメします。ただし、階層や屋上の形状などの条件がありますのでご注意ください。

4.3.駐車場増設によって駐車料金の収益をアップさせる

駐車場を増やすことにより駐車場代で収入アップをします。

駐車場をよく見ると「なんかもったいない配置だな」とか、「この花壇は、何のためにあるんだろうか。削ったらもう何台か置けそうだな」って思ったことはないでしょうか。

私の所有物件の駐車場でも通路幅が6m以上取ってあったのを5m幅に引き直したら一列余分に駐車スペースができた物件があります。

またある物件の駐車場では、駐輪場の移設と花壇を無くすことで駐車場が一列余分にできました。小さいですが駐車場を整備することでスペースが生まれることはよくあります。そして駐車場なら収入が発生するのでやる価値があると思います。

まずは、柔軟な発想をもって何か他に収入を増やす方法がないかを考えることが大切です。

【参考】太陽光発電は制度変更があれば考慮の余地あり

太陽光パネルを設置することにより、国が定めた売電価格で発生した電気を電力会社に20年間買い取ってもらう制度のことです。

以前は、付けなければ損だというぐらい設置が流行しておりましたが、電気代の買取単価の減額により、採算が取れなくなってきました。そういう意味で新規設置はかなりハードルが高く難しくなってきています。

難しくなってきたもうひとつの理由が、電力買い取り制度の改正があります。2012年7月に1kwの発電に対して42円の買取価格でスタートしました。しかし、年々買取価格は下がり、10kw未満の家庭用太陽光発電で現在21円となりました。

家庭用太陽光発電に関して言えば、設備金額の低額化もかなり進んできていますので、業者などからしっかりと見積もりを取って収支が合うようなら、今でも十分儲かる仕組みです。

アパート経営に設置するメリットといえば、何より空室リスクがありません。以前は、空室リスクもなく新築アパートですと建築費に設置費用を組み込めましたので、大変相性が良かったのですが、現在は、アパートに最も多いと思われる発電量帯は、以下のように改正されました。

10~50kw未満は、地域活用要件が設けられ、以下の条件を満たさないと売電できなくなりました。

  • 発電した電気を自家消費すること
  • 災害時に太陽光設備で発電された電気が活用できること

上記の通り、自家消費が前提となり、全量売電ができなくなりました。野立て型太陽光発電が安全面などで地域トラブルが発生しているのを受けて規制するための改正のようです。

自家消費比率の要件が最低30%とされていますのでアパートに設置する際に共用部などの使用で30%を越えるようであれば設置の要件は満たしますがその分の売電量が減ることにより、収支計算が必要不可欠です。

50~250kw未満の設備については大きな変更点がないため、設備を設置する場合の選択肢のひとつになります。売電価格は、12円です。ただし、50kw以上のソーラーパネルが屋上に載る物件かどうかという問題と大型で高圧となるため設備など初期設置費用が多額になるという問題があります。

中古で購入した物件に太陽光発電が付いているケースもあると思います。

売り上げに太陽光発電の収入がある場合は、気をつけましょう。いつまで電気の買取が行われるかを確認してください。おそらく20年の契約ですので設置から10年経過していれば残りの買取期間は、10年です。売り上げが大きいだけにある日を境に全くのゼロ円になってしまうからです。

確認したら、その売り上げを引いて利回りを算出し、売買金額の交渉を行うと良いでしょう。

うまくいけば、割安に物件を購入できるかもしれません。

まとめ

最後に、この【収入】で説明した内容をもう一度まとめます。

  • アパート経営の手取り収入=家賃収入等の総収入-税金や修繕費等の総支出
  • アパート経営のキャッシュフロー=家賃収入等の総収入-税金や修繕費等の総支出-金融機関返済額
  • 家賃設定の仕方は、周辺賃料を参考にして、検索サイトを意識した設定とする。
  • 賃料アップと経費削減の両面に取り組むことでキャッシュフロー=手残りアップを目指す。

アパート収入とは、家賃収入を指します。この収入は、入居者があなたにあなたの貸した部屋に対して支払う対価です。よって「家賃に見合う満足度が得られていない」と入居者が判断した場合には、退去されます。

すなわち、物件の入居者満足度を上げるということは、お金をかけて再投資をして物件価値を向上させることです。そのためには、お金の残る経営でなければ、再投資すらできないことに気づかなければいけません。

実は、空室率が高い物件というのは、再投資ができていません。なぜなら空室が多いので収入が少なく、お金がないからです。一度、このサイクルに陥ると這い上がるのはカンタンではありません。

ですから購入前から、このキャッシュフロー=手残りが残る経営を目指して取り組んでいただきたいのです。

そして、柔軟な発想をもって何か他に収入を増やす方法がないかを考えてください。考え方を学んでいただいて、あなただけの手残りの残る経営法を見つけていただけたら幸いです。

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