アパート経営の初期費用は価格の7~10%|コストを削減してお金を残すコツ

アパート経営にかかる費用はいくらでしょうか。

アパート経営で成功を目指すのであれば、どれくらいの費用がかかるのかを知らなければ、「キャッシュフロー=手残り」の残る経営は、難しいです。

理由があります。

例えば、あなたが物件購入をしようとした時、物件価格1億円と書いてある物件は、1億円で買えないのです。すなわち、物件価格以外に最初に必ずかかる費用があります。

さらには、買ってからも維持費がかかります。つまり、費用には次の2通りあることが分かります。

  • アパート購入の際にかかる初期費用
  • アパート経営の際にかかる経費

この記事では、次のことを学びます。

  • アパート購入時にかかる費用を知ろう
  • アパート経営の維持にかかる費用を知ろう
  • 経費削減をしてお金を残す経営を目指そう

以上のことをしっかり学ぶことで、物件のキャッシュフローがどれだけ残るか買う前から試算することができます。そして買ってからは、経費削減をすることで、よりキャッシュフローの残るアパート経営ができますので、しっかりと学びましょう。

1.アパート購入の際にかかる初期費用・税金

まずは、どんな初期費用があるのか見ていきましょう。

・物件費用

中古と新築に分けて説明します。

・中古物件

物件概要書に書いてある売買価格です。指値を入れることで通常より安く買うことができる場合もありますが、競争率の高い物件、割安な物件の場合での指値は通りにくいです。今は、融資が付きにくいので指値が通りやすい局面です。

・新築物件

建物の建築費用のことで、見積もりにも書いてあります。一般的に土地は含みませんが自己資金、利回りという考え方では、土地取得費用も考える必要があります。坪単価×延べ床面積で計算して高いかどうかの判断をしましょう。目安は次の表の通りです。

木造アパート(2階~3階) 1坪当たり40万円~60万円前後
鉄骨造りアパート(2階~4階) 1坪当たり50万円~70万円前後
鉄筋コンクリート 1坪当たり70万円~100万円前後

・仲介手数料

中古物件の場合、サイトやメールマガジンなどに掲載している売主との間に入る不動産仲介会社への仲介手数料が必要です。売買価格×3%+6万円が一般的です。

例)物件価格1億円の場合:

(1億円×3%+6万円)×1.1(消費税額を加算)=3,366,000円

・登録免許税

土地や建物を買ったとき、所有権を法務局にある登記簿に登記します。登録免許税とは、登記手続きの際に国に収める税金のことです。目安は、次の表のとおりです。

登録免許税の目安の表

参照:計算方法や軽減措置など、知っておきたい基礎知識

・司法書士報酬

不動産を法務局へ登記する際に、登記業務を代行するのが司法書士です。きちんと登記することで取得した権利を他人に主張することができます。

仮にある不動産において所有権を主張する人物が複数現れた場合、正当な権利者として所有権を主張できるのは登記している人物のみです。司法書士は、不動産登記手続きの専門家として、所有不動産の権利を守ってくれます。

登記する不動産の数と金額によって金額の上下はありますが、良心的な金額の報酬で請け負っている司法書士も多くいます。しっかりといくらの報酬かを確認して依頼しましょう。

・印紙代

印紙代は、契約書に添付する収入印紙の代金です。契約する金額によって収入印紙の代金は以下のように決まっています。平成26年4月1日から令和4年3月31日まで軽減税率が適用されます。(表は軽減税率適用後の金額)

印紙税の金額の表参照:三井不動産リアリティ 不動産を購入するときの税金 印紙税より

・不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得した際にかかる税金です。不動産取得税は購入時から半年くらい後に請求されることが多いので忘れないようにしましょう。計算方法は、以下の通りです。

不動産取得税=固定資産税評価額×税率(3%)

・その他(家賃・固都税・敷金など清算金)

家賃・固都税・敷金など清算金は、引き渡し日で按分します。引き渡し日より買主に家賃収入が入り、固都税に関しては、逆に支払い負担を負います。

なお、固定資産税の計算方法は、課税標準額(固定資産税評価額)×1.4%です。

敷金は、一般的に入居者が退去するときに返金する費用ですので持ち回りとなります。

では、例題です。

売買価格1億円(固定資産税評価額7,000万円)、利回り10%の中古物件を購入する場合、かかる費用はいくらでしょうか?引き渡し日は7月1日とする。(4月起算:7月1日ですと4月から3か月が経過しています)

先ほどの項目ごとに代入して計算していきましょう。

アパート経営の費用を求める計算の例題

この例題の1億円の物件(評価額7,000万円)の場合 購入時の費用は、6,898,000円です。

引き渡し日が月のうちのいつか。1年の内のいつかによっても費用は変わります。注意点としては、物件の規模によって固定資産税は大きく変わります。

さて、ここまでの話をまとめると、一概に言えませんが、購入時にかかる費用は、物件価格の7%~10%くらいです。

ちなみに、機関が物件価格まで融資してくれることを「フルローン」、物件価格+経費部分まで融資してくれることを「オーバーローン」といいます。最近の融資事情としては、物件価格の7割から9割くらいまでの融資が多いです。

金融機関に借り入れを申し込みますと売買価格に対して、「自己資金をいくらまで出せますか」と聞かれます。このとき経費をいくらかかるか計算しておかないと、現金が足りないということが起きますので注意が必要です。

2.アパート経営の際にかかる費用・税金

初期費用の次は、毎年かかる経営の費用について見ていきましょう。

・管理費

管理費は、各管理会社によって違いがありますが、家賃収入の3%~5%が多いです。

通常、管理会社の業務で大きな管理は以下の2つです。

  1. 入居者の管理
  2. 建物の管理

入居者の管理は、入居から退去までの一連の業務を行ってくれます。家賃の集金代行や滞納された場合の対応、苦情対応などです。

建物の管理は、定期清掃や蛍光灯の交換作業などの通常業務、退去時の対応や原状回復工事の手配、外壁塗装などの物件価値を落とさないようにするための長期的な修繕業務となります。

・清掃費

所有アパートの共用部の清掃代のことです。ポストに入るチラシなどの散乱から、ごみのポイ捨て、落ち葉、ほこりなど思った以上に物件は汚れます。

管理会社から清掃業者への依頼で月2回程度、清掃してもらうことが多いです。オーナー自ら掃除している方もいます。

費用は、規模にもよりますが、月2~3万円ぐらいです。私の所有物件が8戸で10,500円、18戸×2棟で30,800円です。単純に戸数にかける単価ではありませんのでいくらとは言えませんが、おおよその目安にしてください。

・その他のランニングコスト

・水道代

共用部の支払いがオーナー負担となります。

・電気代

共用部の支払いがオーナー負担となります。夜間電気設備をつけていたりする物件であれば電気代は上がります。

・EV(エレベーター)管理費

EVは、専門業者によるメンテナンスが義務付けられています。通常月に1回の定期点検を行います。通常25年から30年ほどで寿命となり、交換工事が必要になりますが、全部を撤去して交換する工事ともなると1,000万円以上になります。

・浄化槽

定期的な保守点検・清掃が必要になります。下水管につなげず、浄化槽で汚水・雑排水を処理している物件は地方を中心に多数あります。

・貯水槽

入居者の飲料水を貯めておくタンクです。キレイな水を提供するために年1回以上の点検と清掃が必要です。管理不良で改善命令にも従わないと給水停止、さらに使用するなどの違反があれば罰則に処せられます。

・消防点検費用

消防法により半年に1度の機器点検(消火器チェックなど)、年1回の総合点検(火災報知器、避難はしごなど)が義務付けられています。義務違反者には罰則があります。

・保険料

火災保険の保険料のことです。基本的には、賃貸住居部分については各入居者が保険料を負担、共用部については、オーナーが保険料を負担します。

例えば、同じ漏水でも入居者が水を出しっぱなしにしたことが原因であれば入居者の保険を使用しますが、老朽化による漏水や台風などの外部要因であればオーナーの保険を使って支払いを受けます。

オーナーの加入保険は、火災のみだけではなく、必要に応じた特約を付けることが大切です。最近では賃貸物件内で死亡事故が発生した場合の原状回復工事、遺品整理などの費用を補償したり、その期間の家賃を補償する特約もあります。

・修繕積立金

外壁塗装や屋上防水などの大型修繕費用は、計画的に行わなければ施工できません。逆に言えば、いつまでに用意しなくてはいけないと計画できていれば、それまでに毎月コツコツと貯めることができます。

・リフォーム代

退去時には、原状回復費用が発生します。次の入居者募集を考えれば、速やかに募集できるよう準備しておきたいものです。部屋の広さと築年数にもよりますが20万円から40万円くらいです。

この際、入居者の過失により発生した修繕は、入居者が契約時に支払った敷金より清算します。畳の焦げ跡、クロスの擦り傷、壁のへこみ、建具の損傷など自然劣化ではない損傷の修繕を指します。

入居者の過失ではない自然劣化の損傷による修繕は、オーナー側の支払う原状回復工事となります。

・AD(広告宣伝費)

空室時、入居者を決めるために各仲介業者に募集広告を出して入居付けしてもらいます。そのための費用をAD(広告宣伝費)といいます。通常時であれば1か月分。繁忙期であれば2か月分。競合が多くて早く入居付けをしたい時は、AD(広告宣伝費)を多めに出すことになります。

6か月分のAD(広告宣伝費)を払う地域もあります。支払いばかりが増えて手残りが残らない不動産投資となる可能性が高いためおススメできません。

精神的な負担が大きくて精神的に良くありません。

3.アパート経営の費用削減のポイント

不動産投資においてキャッシュフロー=手残りを増やすための手段は大きく分けて2つです。

  1. 「リノベーション」(一般的に現状回復以上の何かプラスの価値を付けた工事)や設備入れ替えなどの付加価値をつけて賃料収入をあげる方法
  2. 費用を削減することで利益を増やす方法 

です。どちらが簡単でしょうか?

意見は様々にあると思いますが、個人的には費用削減で利益を増やすほうが簡単だと断言できます。なぜならリノベーションをしても賃料をあげた金額で本当に入居が付くのかどうか不確定だからです。リノベーション費用もかかります。

おすすめしているほうの費用削減は、方法によってはお金をかけずにやれることもあります。しかも入居者がいながらできることもあります。物件や地域によってすべてが該当するわけではありませんが、あなたの不動産経営の助けになればと思って説明します。

3.1.管理会社・ゼロ円管理は条件が合えばおすすめ

管理会社の管理費は、3%~5%ですと説明しました。この金額を支払いたくないとして自主管理しているオーナーさんもいます。私は、自主管理は、お勧めしません。それこそオーナー業の本質ですのでやりたい方には、反対しません。

おすすめしない理由は、自主管理は、大変だと知っているからです。例えば水道が出なくなったら入居者さんは管理会社に電話します。夜中でもです。自主管理であるならば、その電話をオーナーが受けなくてはなりません。

自主管理とは、入居者の窓口になってすべての苦情や要望に対応するということですから、簡単にやってくださいとは言えません。

では、こんな管理会社は、どう思いますか?管理料ゼロ円で管理してくれる管理会社です。

信じられますか。どうやって儲けているのでしょうか。

私が使っている管理会社は、管理料ゼロ円のかわりに管理会社を通して発生する費用に管理会社の売り上げを10%乗せて請求してきます。修繕費が高いのかといえば普通より割安です。清掃費は外注ですが、実際の費用+10%です。

入居付けをした時にも通常なら入居付けした仲介会社に1か月分の支払いをしますが、プラスでこの管理会社から1か月分のAD(広告宣伝料)の請求が来ます。分かりやすく言えば、余分に1か月分の支払いがあるということです。それでも毎月の賃料収入の3%から5%の管理費を支払うより安いということは、間違いありません。

小さな積み重ねで稼いで多くの管理物件を持つ新しい方式で、お金を儲けるためには積極的に入居付けをしなければならず、ただ管理のみをしている管理会社より、よほどやる気があってよいです。あなたの物件エリアに管理料ゼロ円の管理会社がありましたら、一度面談してみる価値があるかもしれませんね。

3.2.修繕費削減はガス会社に費用を持ってもらえるかがポイント

先ほど、修繕費を積み立てる必要があると説明しました。ガス会社がプロパンガスでしたら、そのガス会社と他のプロパンガス会社に相談してみてください。

設備入れ替えなどの修繕のサービスを受けられるかもしれません。この時、気をつけていただきたいのは「ガス料金の値上げはなしです」と言ってください。ガス料金を値上げすると、入居者サービス度、満足度が下がります。

ガス料金をそのままで空室対策、入居者満足をアップにつながるような設備導入をお願いしましょう。

修繕費サービスの強要も必要以上にしてはいけません。その物件の立地や規模、入居状況、ガスの利用状況などが、ガス会社にとって投資価値があると判断してもらえれば、ガス会社さんより好条件の提案が引ける可能性はあります。タイミングも少しあります。

あくまで物件選定と様々な条件が重なると修繕費用のうちの何割かの支援が、見積れるのでより大きな経費の削減となります。

3.3.ランニングコストを削減できるテクニック

ランニングコストは削減できないと思っている人が多いと思いますが、実は方法があるのです。

電気代

共用部の支払いがオーナー負担となります。夜間電気設備をつけていたりする物件であれば電気代は上がります。電気設備をLEDにしたり、時代に合わせた設備へと変更の見直しをしましょう。

駐車場や自転車置き場の外灯は、本当に必要かです。明るい通り沿いなら正直いりません。暗いのであれば、センサー式で電気代のかからないソーラータイプがおススメです。

自転車置き場のそばにスペースがあるのであれば、自動販売機を置くのも手です。暑い日は、自転車で帰ってきて、すぐ飲み物が買えるのは入居者満足度が上がります。オーナーとしては少ないながら売り上げも上がります。WIN-WINです。

井戸水などの吸い上げポンプが付いている物件でしたら、電気代は高額です。電気の自由化によって割安で使える電気に切り替えましょう。世帯数や電気使用量によって違いますが私の物件の場合、毎月1万円以上、電気代の支払いが下がった物件があります。

 ・水道代

井戸水を水道として使っている物件は、入居者は井戸ですので水道代がかからずにトクしますが、オーナーは、水を吸い上げるためのポンプの電気代と水質を維持するための管理費がかさみます。その維持管理費を、自腹で払っているオーナーも少なくありません。

 水道代を世帯按分で定額制にするか、共益費に上乗せすることで負担を軽減することができます。現状からの変更には、管理会社の協力が不可欠です。

・保険料

保険料とは、物件ごとに加入する火災保険の毎月の保険料のことです。この火災保険に関しては、支払いを抑えましょうという提案ではありません。

火災保険には、火災以外でも請求できるものがあるので請求しましょうという提案です。案外、知らない人が多く、保険を有効活用できていません。

保険に加入している以上、正規で請求できるものが何でどのようにしたら請求できるのか、しっかり把握して加入するべきです。

例えば漏水の特約をつけていた場合、漏水部分の配管などは経年劣化であれば、その部分の修繕費の保険金支払いが出ることはありませんが、水漏れによって被害を受けたクロスや床の浸水被害の張替え、交換、階下への漏水などに関しては保険の対象となります。

一度、退去があった時に、これは入居者による設備損害で経年劣化じゃないなっていうのがあったら保険金を請求してみてください。保険金が支払われなかったら、どうして支払われなかったのか、保険会社や担当者、代理店に聞いてみてください。

納得いく説明を受けられなかったら、保険会社を変更することも考えたほうが良いかもしれません。支払う金額が高いからこそ、正しく修繕できることは修繕費用の削減につながり、キャッシュフロー=手残りの残る経営となります。

4.無料インターネットを費用ゼロ円で導入する方法

賃貸の人気設備トップ10

参照:全国賃貸住宅新聞 2019年度

毎年、全国賃貸住宅新聞より人気設備TOP10が発表されます。2019年度の単身者、ファミリー世帯共に第1位がインターネット無料です。ニーズの高い設備をつけない手はありません。

では、何のためにつけるのでしょうか。ひとつは、空室対策です。このアパートには、無料インターネットが付いているから、このアパートにしようかなって思ってもらうためではありません。

近年の入居希望者は、スマホのサイト上で物件検索をします。この時に検索条件にチェックを入れてアパート検索をします。すなわち付いてなければ検索されません。これは回避しなくてはいけないということに気づかなければいけません。

無料インターネットをつけることは、サイト上に掲載する物件としては必須条件であるといっても過言ではありません。

もうひとつは、入居者満足度の向上です。すでに入居している方々に新しいオーナーは良いサービスを提供してくれるなぁ、いい人だなぁって思ってもらうことです。

今や、お年寄りですらスマホを使う時代です。パケット通信量を気にしなければなりません。自宅に無料インターネットがあれば気にしなくていいわけですから喜ばないわけがありません。

では、導入の意義が分かったところで、導入の仕方、費用に対する考え方を説明します。

無料インターネットは、多くの業者が運用しています。仕組みとしては、こうです。工事代金の数百万円を分割して毎月のインターネット管理費と合わせて支払うシステムです。

規模によって大きくなれば工事代金も大きくなりますが、世帯数が多いと毎月の支払いは逆に下がります。私の導入例ですと8戸の物件ですと毎月の支払いは、戸当たり2000円、21戸の物件ですと毎月の支払いは、戸当たり800円となります。

随分と差が出るのは導入工事が規模によって高くなっていても、戸数で割るとカバーできるという点です。

では、私がこれを導入するときの戦略です。

8戸で毎月の支払いが戸当たり2,000円の物件は、新築物件です。周辺物件に合わせるなら共益費3000円のところ、無料インターネット付きで共益費5,000円で募集しました。もちろんすぐに満室になりました。

入居者様が自分で自宅にインターネットを入れたら2,000円では導入できません。周辺物件より2,000円、共益費が高くても無料インターネットが欲しい入居者様にとっては魅力なのです。検索サイトにも無料インターネット付きで載せることができますし、自分の無料インターネットに対する支払いもありません。

もう1つの21戸で毎月の支払いが戸当たり800円の物件は中古物件です。21戸中9戸が空室でした。満室にしたかったので、募集する9戸の共益費を3,000円から5,000円にしました。やはり周辺物件は3,000円です。

  • 800円×21戸=16,800円
  • 2,000円×9戸=18,000円

でプラスになります。12戸の既存入居者様には、満足度が向上します。しいては退去防止になります。この後、満室になって2戸の入れ替えがありました。賃料の下落も防ぎ、共益費も5,000円になりますので若干のアップとなります。

大切なのは、サイト上の検索に引っ掛かり続ける物件にするという点だと考えます。少しの手間と努力の差が収益という点では、大差になるということを実感していただきたいですね。

5.今話題の宅配ボックスを導入して入居率をアップする方法

先ほどの表を再度見てみましょう。

賃貸の人気設備トップ10

参照:全国賃貸住宅新聞 2019年度

宅配ボックスは設備人気、第2位です。最近では、宅配会社の再配達問題もありますから、おそらく益々スタンダートになる設備だと思います。

今であれば既存物件と差別化できることに注目してください。5年後には、「え?付いてない物件ってあるの?」って言われる設備になるかもしれません。

宅配ボックスも設置することでサイト検索にチェックを入れられます。チェックを入れられなかった物件は検索されません。ここが重要です。検索を狙いにいきましょう。

でも経営ですので費用対効果も大切です。かけた費用に対して効果は?そもそも費用はいくらかかるのかですね。

気をつけないといけないのが電気式と電気がいらないタイプとあります。かっこいいのは電気式ですがランニングコストがかかります。毎月3,000円から5,000円くらいです。正直、ランニングコストは、かけたくありません。

無電力タイプだと初期設置費用のみで、1台当たり大きさにもよりますが、120,000円~150,000円くらいです。A4タイプの立方体が入るものにしましょう。小さいとあまり使えなくて入居者満足度が上がりません。

8世帯であれば2個、21世帯であれば4個つけています。この初期費用を回収する方法は、ありませんが共益費を高くとっていることを考えれば、宅配ボックスが付いていることで共益費を払っていただいていると考えると良いでしょう。

満室にするため、他物件との差別化のため必須の設備であること、導入費用が高くない割に入居者アピールの効果が高い設備であることを覚えておいてください。

まとめ

最後に、この【費用】で説明した内容を、もう一度まとめます。

  • アパート購入時に発生する初期費用を詳しく知ろう。物件価格の約7%から10%くらいが目安。
  • アパート経営中に発生する維持費用を詳しく知ろう。
  • 費用削減こそ収益アップの早道。その具体例を知ろう。
  • 人気設備は、入居効果大、費用をかけずに導入する方法を知ろう。

アパート経営をするうえで欠かせないのが費用です。まずは、どんな費用があってどれくらいかかるのかを正しく知ってください。

次は、費用の削減です。無駄をなくすことで収益率は、確実に上がり、キャッシュフロー=手残りの残る経営となります。具体例を参考にしていただいて、あなたの物件でも使えるアイディアが何かしらあるはずです。

同時に人気設備は、検索に引っ掛かるので、入居効果は大変高いです。優先的に導入を常に考えなければいけません。人気設備を導入するときにも、費用をかけずに導入はできます。その具体例も説明しました。

考え方を学んでください。入居者の喜ぶ物件は、お金をかけなくてもできるのではないか。入居率の良い物件でも費用の掛かる物件では、儲からないんじゃないか。

あなたの工夫とアイディアで費用をかけずにキャッシュフロー=手残りの残る経営を目指してください。

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